不動產(chǎn)權(quán)屬通常應(yīng)經(jīng)辦理法定登記才能生效，僅簽訂買賣合同是不夠的。然而，有些購房者出于延遲繳納契稅等原因，忽視物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定，結(jié)果喪失產(chǎn)權(quán)，追悔莫及。
案例
自然人張某，2014年3月從某商業(yè)市場開發(fā)商A公司處購買商業(yè)用房3套。張某與A公司已簽訂了商品房銷售合同，但未辦理過戶。張某考慮到辦理產(chǎn)權(quán)需要繳納不少契稅，不如等等再辦理，當(dāng)?shù)匾?guī)定契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是以辦理權(quán)屬登記為準(zhǔn)，延遲辦理產(chǎn)權(quán)不會產(chǎn)生滯納金。2015年12月，A公司因債務(wù)糾紛被債權(quán)人B公司申請對其部分開發(fā)產(chǎn)品進行拍賣抵債，這其中就包括張某已購買的這3套房產(chǎn)，而張某卻渾然不知。2016年2月，法院裁定A公司以相關(guān)房產(chǎn)抵償所欠B公司債務(wù)，B公司憑法院裁定書到稅務(wù)部門申報繳納契稅，并到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
契稅政策分析
1．契稅繳納期限的規(guī)定。只要在納稅期限內(nèi)申報繳納契稅，就不會產(chǎn)生滯納金?！镀醵悤盒袟l例》第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。第九條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。本文案例中，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間雖然是簽訂銷售合同的當(dāng)天，但具體納稅期限應(yīng)以稅務(wù)機關(guān)核定的期限為準(zhǔn)。以江蘇省為，《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于契稅納稅期限的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕3號）規(guī)定“在我省行政區(qū)域內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人，應(yīng)當(dāng)向土地、房屋所在地的地方稅務(wù)機關(guān)辦理契稅納稅申報，契稅納稅期限為納稅人依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)之前”，即直到辦理產(chǎn)權(quán)登記時才是契稅納稅期限截止時間，延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記就可以延遲繳納契稅，且不會產(chǎn)生滯納金。
2．沒有發(fā)票能否申報契稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）規(guī)定，納稅人在辦理契稅納稅申報時，須提交銷售不動產(chǎn)發(fā)票，否則稅務(wù)機關(guān)不予受理。但是，2015年9月25日起，《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第67號）規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。本文案例中，故B公司在2015年9月25日之后憑法院裁定書可以到稅務(wù)部門申報繳納契稅。
物權(quán)法分析
本文案例中，B公司繳納契稅后可辦理產(chǎn)權(quán)登記。張某雖然先簽訂購房合同，但依據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，張某沒有辦理登記，不能取得產(chǎn)權(quán)。不過值得一提的是，依據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，故張某雖然不能不能取得產(chǎn)權(quán)，但其與A公司簽訂的合同效力并不受影響，張某可以依法請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，維護自身的合法權(quán)益。
作者：朱冬
作者單位：江蘇省泰州地方稅務(wù)局
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