5月1日起，營改增就要全面推開。營業(yè)稅改征增值稅全覆蓋后，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。有人認(rèn)為，營業(yè)稅稅率為5%，而增值稅稅率是17%，個(gè)人稅負(fù)將大幅上升。
在安徽合肥，就有少數(shù)房產(chǎn)中介向購房者散播消息稱，從5月1日起，國家要對二手房交易征收增值稅，稅率在17%以上，造成市民搶購二手房。
針對這種情況，合肥市地稅局專門作出了回應(yīng)。合肥市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，營改增是國家重大稅制改革，二手房交易將納入增值稅征收范圍。營改增總體目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增，但具體計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、適用稅率和計(jì)算方法尚未確定，還需要進(jìn)一步等待相關(guān)政策明確。“目前傳聞二手房交易增值稅按11%或6%的稅率征收等等，現(xiàn)在都無法確定，建議市民買賣房產(chǎn)時(shí)根據(jù)自身情況冷靜對待，切勿沖動。”
好啦，人家稅務(wù)局也辟謠了，最近要買賣房子的小伙伴們，可以先稍安勿躁了吧！不過，很多人還是想急切的知道，營改增之后，二手房交易到底會多繳稅還是少繳稅？對此，相關(guān)專家從營改增的來龍去脈作了分析。
了解營改增的來龍去脈，是分析稅負(fù)增減的前提。今年2月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號），其中第二條規(guī)定：“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”
按照往年?duì)I改增政策，營業(yè)稅優(yōu)惠都會順延，原來免征營業(yè)稅的，營改增后也基本免征增值稅。3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。因此筆者認(rèn)為，營改增后，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，會繼續(xù)免征增值稅。那么，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，是否需要按17％的稅率全額征收增值稅呢？筆者認(rèn)為，這也是不可能的，因?yàn)樵鲋刀愂怯邢嚓P(guān)政策的。
除了營改增后的某些行業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)增值稅稅率為17%，但這是一般納稅人的稅率，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號）、《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第22號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函〔2010〕139號）規(guī)定，自然人不能被認(rèn)定為一般納稅人，自然人是小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人征收率為3%（不含稅銷售額的3%），顯然比營業(yè)稅稅率更低。假設(shè)營改增后個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收率與營業(yè)稅稅率一樣，依然為5%，也比營業(yè)稅稅負(fù)要低一點(diǎn)兒，因?yàn)樵鲋刀愂前凑詹缓愪N售額來征收的。
現(xiàn)在的問題是，上述現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策不適用于北京、上海、廣州和深圳，它們?nèi)匀贿m用2015年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號），即個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。因此，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售如何征收增值稅就成為難點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，營改增在全國推行，可能不會區(qū)分地域，將統(tǒng)一沿用財(cái)稅〔2016〕23號文件精神，即個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅，或適用小規(guī)模納稅人3%征收率，也可能實(shí)行5%征收率。總之，稅負(fù)都會有所下降。
作者：費(fèi)軒 馬澤方
綜合中國稅務(wù)報(bào)相關(guān)報(bào)道
售前咨詢