在今年的兩會(huì)上，國(guó)家稅務(wù)總局王軍局長(zhǎng)明確“營(yíng)改增”5月1日將如期落地，其中就包括個(gè)人二手房交易將由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。全國(guó)城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的是二手房交易“營(yíng)改增”后是否會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)、稅收優(yōu)惠政策能否得到延續(xù)執(zhí)行？根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》），筆者分析二手房交易“營(yíng)改增”后不會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)，其稅收優(yōu)惠政策應(yīng)該得到延續(xù)執(zhí)行。
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的。
根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2016]23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“通知”)精神，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題有“三變”、“三不變”。“三變”即： 一是購(gòu)買2年以上住房對(duì)外銷售免稅。根據(jù)通知“二”： 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，新政不再區(qū)分普通住房和非普通住房，購(gòu)買2年以上對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅。二是根據(jù)通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策除北、上、廣、深外地區(qū)執(zhí)行。三是上述營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策自2016年2月22日起執(zhí)行。
“三不變”即： 一是個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。通知與原政策規(guī)定沒(méi)有發(fā)生變化。二是稅收管理規(guī)定仍沿用原政策。通知明確“辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定”按照原政策規(guī)定執(zhí)行。三是根據(jù)通知，對(duì)北、上、廣、深個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售的營(yíng)業(yè)稅仍執(zhí)行原規(guī)定。
二手房交易“營(yíng)改增”后，主要有以下“五變”、“三不變”。根據(jù)《實(shí)施辦法》附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第（八）“銷售不動(dòng)產(chǎn)”中的第6條：“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。”此規(guī)定與原政策相比有以下三點(diǎn)變化：一是稅種名稱發(fā)生了變化。從5月1日起改征增值稅，營(yíng)業(yè)稅自此消亡。二是稅負(fù)發(fā)生了變化。增值稅的立法原則是不含稅計(jì)征，屬于價(jià)外稅，那么按照住房成交價(jià)計(jì)征增值稅時(shí)需要將含稅銷售額進(jìn)行換算，換算公式為：不含稅銷售額=成交價(jià)÷（1+5%），應(yīng)納增值稅=不含稅銷售額×5%，實(shí)際稅負(fù)為4.76%[1÷（1+5%）×5%=4.76%]。由于營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的是價(jià)內(nèi)稅，因此，二手房實(shí)行增值稅后比原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)略有所下降。三是此項(xiàng)政策覆蓋范圍發(fā)生了變化。原二手房銷售營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)北、上、廣、深仍適用原政策規(guī)定，從5月1日起二手房“營(yíng)改增”后全國(guó)一盤(pán)棋。四是稅收收入屬性發(fā)生了變化。營(yíng)業(yè)稅是地方稅，收入歸屬地方各級(jí)政府；增值稅是中央與地方共享稅收。五是征收機(jī)關(guān)的變化。營(yíng)業(yè)稅原來(lái)由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，增值稅則由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。
“三不變”即：一不變是抑制投機(jī)性炒房的政策不變，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。二不變是稅收優(yōu)惠政策不變。對(duì)于個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。三不變是“辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定”按照原政策規(guī)定執(zhí)行。
作者：吳清亮 施月梅
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