某房地產(chǎn)公司取得房地產(chǎn)銷售商品房收入5億多元，共繳納印花稅250多萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)報送《土地增值稅清算納稅申報表》及其他相關(guān)資料，將此筆印花稅單列出到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”欄目中。稅務(wù)人員審核后，告知該處理有誤，要求更正。企業(yè)財務(wù)認為，按照現(xiàn)行會計核算，所有企業(yè)繳納的印花稅都是計入管理費用的，非房地產(chǎn)企業(yè)可單列扣除，為什么房地產(chǎn)企業(yè)不能扣除？
某房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，收入總額為50000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款的各種費用5000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為2500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有250萬元屬加罰的利息；發(fā)生了開發(fā)費用4000萬元（含印花稅），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為2775萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。（假定一次銷售完畢。）
?。?）取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費用為5000萬元；
?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為15000萬元；
?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝2500——250＋（5000＋15000）×5%＝3250（萬元）；
（4）允許扣除的稅費為2775萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%。
加計扣除額＝（5000＋15000）×20%＝4000（萬元）；
?。?）允許扣除的項目金額合計＝5000＋15000＋3250＋2775＋4000＝30025（萬元）；
?。?）增值額＝50000——30025＝19975（萬元）；
?。?）增值率＝19975÷30025×100%＝66.53%；
?。?）應(yīng)納稅額＝19975×40%——30025×5%＝6488.75（萬元）。
賬務(wù)處理（單位：萬元，下同）：
支付土地價款時：
借：開發(fā)成本5000
貸：銀行存款5000
支付開發(fā)成本時：
借：開發(fā)成本15000
貸：銀行存款15000
發(fā)生的開發(fā)費用時：
借：管理費用4000
貸：銀行存款4000
企業(yè)銷售時：
借：銀行存款50000
貸：主營業(yè)務(wù)收入50000
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：
借：主營業(yè)務(wù)成本20000
貸：開發(fā)產(chǎn)品20000
計提土地增值稅：
借：營業(yè)稅金及附加6488.75
貸：應(yīng)交稅費用——應(yīng)交土地增值稅6488.75
其他會計核算與土地增值稅無關(guān)，不再累述。
某工商貿(mào)公司建商貿(mào)樓，交土地出讓金及相關(guān)費用3700萬元，開發(fā)成本3250萬元，開發(fā)費用425萬元，利息支出60萬元，能提供金融機構(gòu)證明，竣工后，公司停止商貿(mào)業(yè)務(wù)，將商貿(mào)樓銷售9800萬元。銷售營業(yè)稅率5%、城市維護建設(shè)稅率7%、教育費附加3%、印花稅率0.05%，該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。（注：非自建項目，假定一次銷售完畢。）
?。?）銷售收入＝9800（萬元）
?。?）扣除項目：取得土地支付的金額＝3700（萬元）；開發(fā)成本＝3250（萬元）；開發(fā)費用＝利息60＋（3700＋3250）×5%＝407.5（萬元）；稅金＝9800×5%×（1＋7%＋3%）＋9800×0.05%（印花稅）＝543.9（萬元）；扣除項目合計＝3700＋3250＋407.5＋543.9＝7901.4（萬元）
（3）增值額＝9800——7901.4＝1898.6（萬元）
?。?）增值率＝1898.6÷7901.4＝24%。
（5）應(yīng)納土地增值稅＝1898.6×30%＝569.58（萬元）
賬務(wù)處理
支付土地價款時：
借：無形資產(chǎn)3700
貸：銀行存款3700
進行建造房屋時
借：在建工程3700
貸：無形資產(chǎn)3700
支付開發(fā)成本時：
借：在建工程3250
貸：銀行存款3250
發(fā)生的開發(fā)費用時：
借：在建工程425
貸：銀行存款425
建造達到可使用狀態(tài)時：
借：固定資產(chǎn)7375
貸：在建工程7375
企業(yè)擬銷售時：
借：固定資產(chǎn)清理7375
貸：固定資產(chǎn)7375
銷售時：
借：銀行存款9800
貸：固定資產(chǎn)清理9800
計提土地增值稅以外的相關(guān)稅費（含印花稅）時：
借：固定資產(chǎn)清理543.9
貸：應(yīng)交稅費用——各項稅費543.9
計提土地增值稅時：
借：固定資產(chǎn)清理569.58
貸：應(yīng)交稅費用——應(yīng)交土地增值稅569.58
其他會計核算與土地增值稅無關(guān)，不再累述。
通過以上兩個案例，筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)，兩者財務(wù)會計核算不同，房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅是計入到管理費用，包括在開發(fā)費用中。根據(jù)收入費用配比原則，一項收入產(chǎn)生的費用只能扣除一次，房開企業(yè)銷售房產(chǎn)的印花稅，計算土地增值額，不得再單獨扣除。房地產(chǎn)企業(yè)以外的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時點上繳納的印花稅，計入固定資產(chǎn)清理，并未計入開發(fā)費用中，因此在計算土地增值額時，可以單獨扣除。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第九條規(guī)定，關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照〈施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度〉的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。”
通過會計核算和稅法規(guī)定分析得出，會計核算和稅法規(guī)定完全一致，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)的印花稅，不得單獨扣除。房開企業(yè)以外的企業(yè)可以單獨扣除。
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