《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（ 稅總函〔2016〕145號）規(guī)定，“增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產，以及其他個人出租不動產，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票。地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印“代開”字樣。“
根據(jù)文件規(guī)定，其他個人出租不動產，只要承租方不是其他個人的，即可以在地稅局代開增值稅專用發(fā)票，由于文件未注明不包括住房，因此，其他個人出租住房符合條件的，也可以代開增值稅專用發(fā)票。這就解決了之前因為其他個人不能代開增值稅專用發(fā)票導致納稅人從其他個人處租賃的房屋無法抵扣的問題。但應注意，并不是所有從個人房東租賃房屋的情況都可抵扣進項稅，下面介紹該事項抵扣的幾個實務問題。
在外商投資企業(yè)工作的外籍個人，在中國境內租賃房屋，由企業(yè)負擔租賃費。這部分租賃費應屬于財稅【2016年】36號文件中規(guī)定的用于個人消費不得抵扣的部分，因此即使取得個人房東代開的增值稅專用發(fā)票，納稅人也不能抵扣。
某生產企業(yè)，在某小區(qū)租賃住房作為外地員工的宿舍使用，這屬于財稅【2016】年36號文件中規(guī)定的用于集體福利不得抵扣的部分，因此即使取得個人房東代開的增值稅專用發(fā)票，納稅人也不能抵扣。
在2016年5月1日前租賃個人房屋，一次性繳納一年的房租，用于企業(yè)的生產經(jīng)營，尚未開具發(fā)票，是否可以在2016年5月1日后開具增值稅專用發(fā)票并抵扣。
答案是不可以，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此在5月1日前已經(jīng)預收租金產生了營業(yè)稅納稅義務，該行為應繳納營業(yè)稅。
某貿易企業(yè)租賃小區(qū)內住房，作為辦公場所使用，其中的一間臥室作為外地工作人員的住宿房屋使用。從個人房東處取得的增值稅專用發(fā)票如何抵扣進項稅？
36號文件二十七條規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產不得抵扣進項稅。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
文件中所述的“涉及的不動產”，并未注明是取得的不動產還是租賃的不動產，因此筆者認為參照該條規(guī)定，混用的情況，從個人房東處取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進項稅。
某企業(yè)從外地聘請專家提供技術指導服務，由于時間較長，從小區(qū)租賃房屋供其居住使用，由企業(yè)負擔租賃費用，從個人房東處取得增值稅專用發(fā)票。
從業(yè)務實質來講，該租賃費屬于與生產經(jīng)營相關的支出，應可以抵扣進項稅。但要注意各地不同的規(guī)定，有的地區(qū)可能會認為此種情況即單位之外的人員的費用按照業(yè)務招待費處理，由于文件規(guī)定業(yè)務交際費屬于個人消費，因此不得抵扣進項稅。
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人提供不動產經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局2016年16號公告）規(guī)定，
其他個人出租住房：
應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
其他個人出租非住房：
應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
因此，納稅人從個人房東租賃的住房與非住房，可以抵扣的增值稅是不一樣的，差別還不小。
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