4月25日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確自2016年5月1日起營(yíng)改增后二手房交易如何計(jì)稅的一系列政策標(biāo)準(zhǔn)，解決了近期二手房市場(chǎng)的一系列稅收困擾。
由于《通知》關(guān)系到營(yíng)改增后個(gè)人住房交易如何納稅，因此受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，不少媒體也在第一時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)了該文件。但我們也發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友們看了該文件的第一反應(yīng)是文件表述太專業(yè)，看不懂。
其實(shí)，通讀財(cái)稅[2016]43號(hào)文件我們不難發(fā)現(xiàn)，該文件明確了營(yíng)改增以后個(gè)人二手房交易的一個(gè)總原則：不含稅！以下就個(gè)人二手房交易中各稅種如何計(jì)稅進(jìn)行分析。
契稅——在計(jì)征時(shí)其成交價(jià)格不含增值稅。以居民個(gè)人買賣二手房為例，在計(jì)征契稅時(shí)應(yīng)將其交易價(jià)格（一般為交易雙方訂立的合同價(jià)格）換算為不含增值稅的成交價(jià)格。假設(shè)甲乙雙方買賣一商品房80平方米，契稅稅率為1%，交易價(jià)格105萬(wàn)元，計(jì)征契稅時(shí)的成交價(jià)格為105÷（1+5%）=100萬(wàn)元。則甲應(yīng)納契稅=100萬(wàn)元×1%=10000元，比原來(lái)減少了105萬(wàn)元×1%-10000=500元。
房產(chǎn)稅——對(duì)房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。在這里要注意，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，如果納稅人采用銷售額（不含增值稅的租金收入）和應(yīng)納稅額（增值稅額）合并定價(jià)方法的，其計(jì)稅依據(jù)均應(yīng)換算為不含稅銷售額。
土地增值稅——土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。這里的土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（也就是通常所說(shuō)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、居民個(gè)人等。當(dāng)然，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)），自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。
個(gè)人所得稅——
1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。政策在此需要說(shuō)明三點(diǎn)：一是計(jì)征個(gè)人所得稅是以不含增值稅的收入為依據(jù)；二是個(gè)人在取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，即構(gòu)成房屋的買價(jià)成本；三是計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的增值稅。在這里進(jìn)一步體現(xiàn)了營(yíng)改增給城鄉(xiāng)居民帶來(lái)的實(shí)惠：以不含稅作為收入體現(xiàn)稅不重征（包括實(shí)行簡(jiǎn)易征收辦法的納稅人），稅基減輕了；購(gòu)房時(shí)所支付的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，換言之計(jì)算所得時(shí)可扣除，所得減除了。
2、對(duì)個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入明確不含增值稅，同時(shí)明確，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。
對(duì)于免征增值稅的，《通知》明確在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
以江蘇省鹽城市為例，鹽城市目前二手房交易涉及契稅、營(yíng)業(yè)稅（5月1日后改為增值稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育地方附加、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。該市規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
那么，營(yíng)改增后，鹽城市的個(gè)人二手房交易如何繳稅呢？我們來(lái)看一個(gè)案例。
鹽城市王先生（在鹽城市區(qū)還有一居住用房）擬于2016年5月10日購(gòu)買李先生2014年10月份購(gòu)置的坐落于鹽城市區(qū)的居住用房160平方米，合同價(jià)格264萬(wàn)元（假設(shè)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)為合理價(jià)格），李先生購(gòu)買時(shí)支付購(gòu)房款180萬(wàn)元，繳納契稅5.40萬(wàn)元，繳納其他費(fèi)用0.45萬(wàn)元。雙方各自應(yīng)繳納稅費(fèi)計(jì)算如下：
1、王先生應(yīng)繳納契稅
應(yīng)納契稅=2640000÷（1+5%）×2%=50285（元）
比營(yíng)改增前減少：2640000×2%-50285=2515（元）
2、李先生應(yīng)繳納各稅
?。?）增值稅
應(yīng)納增值稅=2640000÷（1+5%）×5%=125714（元）
比營(yíng)改增前減少：2640000×5%-125714=6286（元）
?。?）城市維護(hù)建設(shè)稅
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=125714×7%=8800（元）
比營(yíng)改增前減少：2640000×5%×7%-8800=440（元）
（3）教育費(fèi)附加
應(yīng)納教育費(fèi)附加=125714×3%=3771（元）
比營(yíng)改增前減少：2640000×5%×3%-3771=189（元）
?。?）地方教育附加
應(yīng)納地方教育附加=125714×2%=2514（元）
比營(yíng)改增前減少：2640000×5%×2%-2514=126（元）
（5）個(gè)人所得稅
應(yīng)納個(gè)人所得稅= [（2640000÷（1+5%）-1800000-54000-4500-8800-3771-2514]×20%=640700×20%=128140（元）
比營(yíng)改增前減少：（2640000-1800000-54000-4500-9240-3960-2640）×20%-128140=24992（元）
從上述計(jì)算過(guò)程來(lái)看，增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅與原稅負(fù)相比，均有不同程度的下降。這也印證了營(yíng)改增試點(diǎn)確保稅負(fù)只減不增的改革主旨。
作者：吳清亮 施月梅
來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)客戶端
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