2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)推開營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍，個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。那么，這項(xiàng)政策對(duì)二手房交易來說，除了將銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票改為增值稅發(fā)票之外，還涉及到哪些變化，哪些依然是沒有變化的呢？
案例：首次購(gòu)房的李先生于2016年5月3日以180萬元，將位于某省轄市區(qū)面積為143平方米的房產(chǎn)賣出。李先生購(gòu)置該房產(chǎn)的時(shí)間為2015年1月6日，房產(chǎn)原值為150萬元。整個(gè)過程，比較營(yíng)改增前后，李先生繳納稅費(fèi)之變化。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上的（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅（北上廣深除外）；北上廣深地區(qū)個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，若購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
以上案例，營(yíng)改增前，李先生需要繳納營(yíng)業(yè)稅為9萬元（180×5%），營(yíng)改增后，李先生只需繳納增值稅為8.57萬元〔180/（1+5%）×5%〕。兩者比較，營(yíng)改增后，李先生省稅0.43萬元。
《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）第四條：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，適用查驗(yàn)征收，否則適用核定征收。
《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第四條第二款：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
以上案例，假設(shè)可扣除的合理費(fèi)用為10萬元。
若選擇查驗(yàn)征收：個(gè)人所得稅=（計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓中繳納的相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%
營(yíng)改增前：李先生繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為9.9萬元〔180×5%（1+7%+3%）〕。
個(gè)人所得稅=〔180-150-9.9-10〕×20%=2.02萬元
營(yíng)改增后：李先生繳納增值稅及附加為9.427萬元〔180/(1+5%)×5%(1+7%+3%)〕。其中增值稅為8.57萬元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)0.857萬元。
個(gè)人所得稅=〔171.43-150-0.857-10〕×20%=2.114萬元
營(yíng)改增后，李先生繳納個(gè)人所得稅增加0.094萬元。增加的原因是李先生本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅不可扣除，以及可扣減的轉(zhuǎn)讓中繳納的附加稅費(fèi)減少。若綜合增值稅（或營(yíng)業(yè)稅）及附加，李先生的稅負(fù)依然降低。
若采用核定征收，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。)
營(yíng)改增前，李先生應(yīng)繳納個(gè)人所得稅1.8萬元（180×1%）；營(yíng)改增后李先生應(yīng)繳納個(gè)人所得稅1.71萬元〔180/（1+5%）×1%〕，省個(gè)人所得稅0.09萬元。
財(cái)稅〔2016〕23號(hào)規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。除北上廣深外，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
營(yíng)改增前，李先生應(yīng)繳納契稅為2.25萬元（150×1.5%），若發(fā)生在營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定：計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。李先生只需繳納契稅2.14萬元〔150÷(1+5%)×1.5%〕。兩者比較，營(yíng)改增后李先生省契稅0.11萬元。
總體來說，由于增值稅屬于價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)改增后，對(duì)納稅人來說，二手房交易稅負(fù)只會(huì)降低，不會(huì)增加，是一項(xiàng)利好。
辦稅地點(diǎn)不變。營(yíng)改增后，在一定過渡期內(nèi)，國(guó)稅局委托地稅局辦理個(gè)人二手房交易的納稅申報(bào)受理、計(jì)稅價(jià)格評(píng)估、稅款征收、發(fā)票代開等事項(xiàng)，辦稅地點(diǎn)不變。
辦稅流程不變。營(yíng)改增后，二手房交易辦稅流程和相關(guān)事項(xiàng)仍按《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 》國(guó)稅發(fā)［2005］89號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知 （國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
優(yōu)惠政策不變。營(yíng)改增后，二手房交易基本上相當(dāng)于將營(yíng)業(yè)稅政策平移到增值稅上，原營(yíng)業(yè)稅相關(guān)減免優(yōu)惠政策不變，納稅人仍按原規(guī)定提交辦理減免稅所需資料。
作者：陳佳軍 楊一奇
來源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)客戶端
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