近年來，由于國家進一步加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，金融企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持規(guī)模、力度等方面都在減小，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金短缺，不得不另劈溪徑選擇其他的融資渠道，而信托籌資就是其中之一。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，2013年初通過信托投資公司籌集項目開發(fā)資金1個億，合同確定的信托收益為年15%，該企業(yè)無其他資金借貸情況。2014年底達到可清算條件，2015年4月，企業(yè)按照稅務(wù)機關(guān)的通知要求提交了土地增值稅自行清算報告及相關(guān)資料，自行清算結(jié)果增值率為19.3%，按照稅收政策規(guī)定申請免稅。
主管稅務(wù)機關(guān)受理后，通過逐項審核，確認(rèn)該企業(yè)利息扣除超過當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行同期同類貸款年利率加上浮后為9%的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)調(diào)減扣除項目中超標(biāo)的利息金額。經(jīng)從新計算，該清算項目土地增值稅的增值率已超過20%，應(yīng)繳納土地增值稅。
針對審核結(jié)果，企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，信托公司屬于金融機構(gòu)，其所支付的信托收益應(yīng)當(dāng)據(jù)實扣除。
關(guān)于土地增值稅計算時的利息扣問題：
1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函〔2010〕220號文規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按“商業(yè)銀行”同類同期貸款利率計算的金額。
上述相關(guān)政策規(guī)定，明確了土地增值稅在計稅中的利息扣除標(biāo)準(zhǔn)問題，即：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過“按商業(yè)銀行”同類同期貸款利率計算的金額。
上述案例也引發(fā)了三個特別需要關(guān)注的問題：
一是信托公司是金融機構(gòu)，但不屬于“商業(yè)銀行”性質(zhì)的金融機構(gòu) .信托，即大家常說的“受人之托，代人理財”。根據(jù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)，信托公司屬廣義上的金融機構(gòu)，但他與各類銀行等專業(yè)金融機構(gòu)相比，不管是金融政策、經(jīng)營范圍等都存在較大的差異，具有獨立的特殊性。根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《信托公司管理辦法》規(guī)定：信托公司不得開展除同業(yè)拆入業(yè)務(wù)以外的其他負(fù)債業(yè)務(wù)。即沒有吸收負(fù)債性質(zhì)的信托存款來發(fā)放貸款的業(yè)務(wù)。而商業(yè)銀行是以多種金融負(fù)債籌集資金，多種金融資產(chǎn)為經(jīng)營對象，具有信用創(chuàng)造功能的金融機構(gòu)，其業(yè)務(wù)主要是吸收公眾存款，發(fā)放貸款業(yè)務(wù)。
因此，從稅收政策上來講，信托公司是金融機構(gòu)，但他不屬于“商業(yè)銀行”性質(zhì)的金融機構(gòu)。
二是利息扣除在不同的稅種征管上有不同的規(guī)定，要準(zhǔn)確把握，不能混淆。企業(yè)財務(wù)費用中的利息計稅扣除問題，從企業(yè)所得稅上計稅扣除的規(guī)定來看，所有規(guī)定表述的都是按照不超過 “金融企業(yè)”同期同類貸款利率計算的數(shù)額，這當(dāng)中的“金融企業(yè)”就包括了包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等。也就是說，在企業(yè)所得稅的計稅利息扣除上，凡支付給“金融企業(yè)”的利息都可全額在所得稅前據(jù)實扣除，不作納稅調(diào)整。而土地增值稅中的計稅扣除，都表述的是最高不能超過按“商業(yè)銀行”同類同期貸款利率計算的金額。凡支付給非銀行金融企業(yè)的利息支出，必須與“商業(yè)銀行”同期同類貸款利率相比對，對超過部分要作納稅調(diào)整。
三是企業(yè)支付的信托收益作不作為利息費用扣除問題。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》2013年第41號規(guī)定，企業(yè)在使用信托投資資金時，凡是同時符合該公告五個條件的，即：1、被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息）；2、有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；3、投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；4、投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；5、投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。在企業(yè)所得稅上按照以下規(guī)定進行處理：1、對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)收入的實現(xiàn)并計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息支出，進行稅前扣除。2、對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益，分別計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
但在實際稅收征管工作中，信托公司在投入資金時，往往都是以收購企業(yè)絕大部分股份的形式進入，為了確保投資資金安全和及時收回本金及利息（股息），在投資合同、協(xié)議或后續(xù)的補充文件中都會要求被投資企業(yè)從新成立企業(yè)董事會，信托公司也會指派信托公司人員專門進入企業(yè)管理層對開發(fā)企業(yè)的大宗交易、資金收付等情況進行監(jiān)管。對此，全國大多數(shù)稅務(wù)機關(guān)根據(jù)2013年第41號公告的相關(guān)條款認(rèn)為，在實施信托計劃期限內(nèi)，開發(fā)企業(yè)重新設(shè)立董事會，信托公司指派專人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員之一，專門對開發(fā)企業(yè)的大宗交易、資金走向進行監(jiān)管，其實質(zhì)就是投資方參與了被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，不符合2013年41號公告所確定的所得稅處理規(guī)定，應(yīng)按一般投資事項來進行稅務(wù)處理，即開發(fā)企業(yè)所支付的各種名義的利息（股息）只能做為開發(fā)企業(yè)的分配處理，不能按利息費用在企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)所得稅上如不符合利息費用的規(guī)定，那在土地增值稅的扣除上同樣也不能按財務(wù)費用處理。
因此，企業(yè)在盤算利用信托資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，就要仔細考慮銀行貸款與信托資金在稅收上的風(fēng)險與利弊了。最有效的規(guī)避方法就是在正式簽訂信托合同前，將信托合同文本主動提交主管稅務(wù)機關(guān)進行確定，否則，后期風(fēng)險不小。
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