不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬通常應(yīng)經(jīng)辦理法定登記才能生效，僅簽訂買賣合同是不夠的。然而，有些購(gòu)房者出于延遲繳納契稅等原因，忽視物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定，結(jié)果喪失產(chǎn)權(quán)，追悔莫及。
案例
自然人張某，2014年3月從某商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商A公司處購(gòu)買商業(yè)用房3套。張某與A公司已簽訂了商品房銷售合同，但未辦理過(guò)戶。張某考慮到辦理產(chǎn)權(quán)需要繳納不少契稅，不如等等再辦理，當(dāng)?shù)匾?guī)定契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是以辦理權(quán)屬登記為準(zhǔn)，延遲辦理產(chǎn)權(quán)不會(huì)產(chǎn)生滯納金。2015年12月，A公司因債務(wù)糾紛被債權(quán)人B公司申請(qǐng)對(duì)其部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行拍賣抵債，這其中就包括張某已購(gòu)買的這3套房產(chǎn)，而張某卻渾然不知。2016年2月，法院裁定A公司以相關(guān)房產(chǎn)抵償所欠B公司債務(wù)，B公司憑法院裁定書(shū)到稅務(wù)部門申報(bào)繳納契稅，并到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
契稅政策分析
1．契稅繳納期限的規(guī)定。只要在納稅期限內(nèi)申報(bào)繳納契稅，就不會(huì)產(chǎn)生滯納金?！镀醵悤盒袟l例》第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。第九條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。本文案例中，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間雖然是簽訂銷售合同的當(dāng)天，但具體納稅期限應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限為準(zhǔn)。以江蘇省為，《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于契稅納稅期限的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕3號(hào)）規(guī)定“在我省行政區(qū)域內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)向土地、房屋所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅納稅申報(bào)，契稅納稅期限為納稅人依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)之前”，即直到辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)才是契稅納稅期限截止時(shí)間，延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記就可以延遲繳納契稅，且不會(huì)產(chǎn)生滯納金。
2．沒(méi)有發(fā)票能否申報(bào)契稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕156號(hào)）規(guī)定，納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，須提交銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理。但是，2015年9月25日起，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第67號(hào)）規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。本文案例中，故B公司在2015年9月25日之后憑法院裁定書(shū)可以到稅務(wù)部門申報(bào)繳納契稅。
物權(quán)法分析
本文案例中，B公司繳納契稅后可辦理產(chǎn)權(quán)登記。張某雖然先簽訂購(gòu)房合同，但依據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，張某沒(méi)有辦理登記，不能取得產(chǎn)權(quán)。不過(guò)值得一提的是，依據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，故張某雖然不能不能取得產(chǎn)權(quán)，但其與A公司簽訂的合同效力并不受影響，張某可以依法請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
作者：朱冬
作者單位：江蘇省泰州地方稅務(wù)局
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