《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的通知》（ 稅總函〔2016〕145號(hào)）規(guī)定，“增值稅小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。不能自開(kāi)增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可以向地稅局申請(qǐng)代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。地稅局代開(kāi)發(fā)票部門(mén)通過(guò)增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開(kāi)增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動(dòng)在發(fā)票上打印“代開(kāi)”字樣。“
根據(jù)文件規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，只要承租方不是其他個(gè)人的，即可以在地稅局代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，由于文件未注明不包括住房，因此，其他個(gè)人出租住房符合條件的，也可以代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。這就解決了之前因?yàn)槠渌麄€(gè)人不能代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票導(dǎo)致納稅人從其他個(gè)人處租賃的房屋無(wú)法抵扣的問(wèn)題。但應(yīng)注意，并不是所有從個(gè)人房東租賃房屋的情況都可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，下面介紹該事項(xiàng)抵扣的幾個(gè)實(shí)務(wù)問(wèn)題。
在外商投資企業(yè)工作的外籍個(gè)人，在中國(guó)境內(nèi)租賃房屋，由企業(yè)負(fù)擔(dān)租賃費(fèi)。這部分租賃費(fèi)應(yīng)屬于財(cái)稅【2016年】36號(hào)文件中規(guī)定的用于個(gè)人消費(fèi)不得抵扣的部分，因此即使取得個(gè)人房東代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，納稅人也不能抵扣。
某生產(chǎn)企業(yè)，在某小區(qū)租賃住房作為外地員工的宿舍使用，這屬于財(cái)稅【2016】年36號(hào)文件中規(guī)定的用于集體福利不得抵扣的部分，因此即使取得個(gè)人房東代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，納稅人也不能抵扣。
在2016年5月1日前租賃個(gè)人房屋，一次性繳納一年的房租，用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，尚未開(kāi)具發(fā)票，是否可以在2016年5月1日后開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票并抵扣。
答案是不可以，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此在5月1日前已經(jīng)預(yù)收租金產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，該行為應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。
某貿(mào)易企業(yè)租賃小區(qū)內(nèi)住房，作為辦公場(chǎng)所使用，其中的一間臥室作為外地工作人員的住宿房屋使用。從個(gè)人房東處取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
36號(hào)文件二十七條規(guī)定，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。
文件中所述的“涉及的不動(dòng)產(chǎn)”，并未注明是取得的不動(dòng)產(chǎn)還是租賃的不動(dòng)產(chǎn)，因此筆者認(rèn)為參照該條規(guī)定，混用的情況，從個(gè)人房東處取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
某企業(yè)從外地聘請(qǐng)專(zhuān)家提供技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，由于時(shí)間較長(zhǎng)，從小區(qū)租賃房屋供其居住使用，由企業(yè)負(fù)擔(dān)租賃費(fèi)用，從個(gè)人房東處取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)講，該租賃費(fèi)屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的支出，應(yīng)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。但要注意各地不同的規(guī)定，有的地區(qū)可能會(huì)認(rèn)為此種情況即單位之外的人員的費(fèi)用按照業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理，由于文件規(guī)定業(yè)務(wù)交際費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，因此不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局2016年16號(hào)公告）規(guī)定，
其他個(gè)人出租住房：
應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%
其他個(gè)人出租非住房：
應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%
因此，納稅人從個(gè)人房東租賃的住房與非住房，可以抵扣的增值稅是不一樣的，差別還不小。
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